Așa cum am putut observa cu toții incă din timpul pandemiei de COVID 19, lumea s-a schimbat si nimic nu a mai fost ca înainte. Imediat după începerea pandemiei, lanțurile de producție a materiilor prime și-au scăzut/ oprit producția, ducând la o lipsă de stocuri si scumpiri in domeniul construcțiilor. Astfel incepând cu a doua jumatate a anul 2021 prețurile apartamentelor construite in blocurile noi au crescut de la o lună la alta.
Scumpiri ce au afectat domeniul constructiilor sunt cele de la oțel 40%, cupru 35%, aluminiu 40%, lemn 70%, ciment 25 %, polistiren 70% si lista poate continua si pe partea de materiale pentru instalații, astfel că creșterile de preț au dus la scumpirile masive ce s-au reflectat în prețul final de vânzare al apartamentelor construite în blocurile noi din zona metropolitană a municipiului Iași.
Foarte puține persoane ce plănuiesc să achiziționeze o locuință au o percepție reala asupra situației prețului de la materialele de construcții, observă doar cresterile de prețuri ale caselor si apartamentelor noi ce cresc incontinuu, si aleg să stea in expectativă in speranța că acestea vor scădea. Va mai dura câteva luni bune până cei ce sunt in căutarea unei locuințe noi vor putea să digere din punct de vedere psihologic situația pieței din acest moment.
Atât timp cât prețurile de achiziție al principalelor materiale folosite de dezvoltatorii imobiliari nu vor scădea nici prețul de vânzare al apartamentelor noi nu va scădea, absolut nimeni nu va vinde in pierdere.
În 2021 conform BNR, rata inflației in România a fost de aproape 8%, prețurile au crescut in medie cu 33% la materiile prime industriale și coroborat cu creșterea prețurilor la petrol, energie si gaze naturale in perioada 2021-2022 prețurile la materiale de construcții au continuat sa crească de la o lună la alta si in acest an.
În anul 2022, analiștii economici ai BNR preconizează o inflație de 2 cifre, indiferent că va fi de 8-10-12%, prețurile inapoi nu vor da in acest an, într-un scenariu puțin probabil in cel mai bună situație vor stagna. Datorită programului Noua Casă si deschiderii băncilor de a finanța achiziția de locuințe, vânzările de apartamente noi nu se vor bloca. Vor continua să se achiziționeze doar de către cei ce au venituri suficient de mari încât să poată accesa un credit imobiliar în condițiile în care indicele Robor a depasit 4.07 % la 3 luni la data scrierii acestui articol.
Poate vă întrebați cum anume afectează scumpirile la materialele de construcții si inflația din acest an pe cei care plănuiesc să achiziționeze un apartament în blocurile noi?
Răspunsul Îl veți primi când mergeți si discutați cu reprezentanții de vânzari ai proiectelor imobiliare de pe piața din Iași sau din celelalte orașe mari din România.
Pentru o imagine mai clară asupra evoluției prețurilor la apartamentele noi din diferite zone metropolitane ale Municipiului Iași, am apelat la ajutorul specializat din partea domnului Anton Petrut, asociat al Agentiei Imobiliare Casa Altfel din Iasi, Împreună am făcut o analiză a evoluției prețurilor pe metrul pătrat pentru perioada 2020-2021-Martie 2022 pe care o prezint mai jos.
Evoluția prețurilor pe mp in Zona Copou / Aleea Sadoveanu – Iasi :
În 2020 se puteau achiziționa apartamente noi in blocurile în curs de construire din zona Aleea sadoveanu din Iasi la prețuri cuprinse între 1050 Euro si 1150 Euro pe mp la plata cash.
În anul 2021 prețul de achiziție varia între 1100 Euro și 1250 Euro pe mp în funcție de beneficiile proiectului, stadiul construcțiilor si poziționare.
În Martie 2022 incă din stadiul de la groapă putem observa ca prețurile se situează între 1300 Euro și 1450 Euro pe mp sau chiar mai sus la unele proiecte de anvergura ce vor avea SPA si alte beneficii.
Evoluția prețurilor în zona Nicolina-Capăt CUG – Iasi, Lunca Cetațuii – Ciurea, Pepinierii – Valea Adanca:
În anul 2020 în această zonă desi este relativ aproape de punctele de interes din cauza traficului intens spre oraș se puteau achiziționa apartamente in blocurile in curs de construire la prețuri subevaluate începând de la 850 Euro pana la 1050 Euro pe mp in functie de pozitionare spre oraș si stadiul proiectului.
În anul 2021 prețurile variau între 1000-1100 Euro pe mp dupa ce s-a fluidizat traficul in zona Nicolina spre Podul Ros, posibil și datorită măsurilor luate de Primăria Iasi prin introducerea benzii unice pentru mijloacele de transport si interzicerea parcărilor pe Șoseaua Nicolina.
În Martie 2022 in această zonă a orașului prețurile se situează intre 1100 Euro si 1250 Euro pe metru pătrat in funcție de beneficiile complexului și pozitionare fată de oraș.
Evoluția prețurilor in zona Nicolina-Belvedere – Platoul Insorit – Galata – Soseaua Voinesti- Iasi înspre Miroslava
În anul 2020 in această zonă, apartamentele noi se vindeau la prețuri cuprinse intre 900 Euro si 1000 Euro pe mp. Desi este o zona situată la doar 4.5 km de Palas Mall din centrul Iașiului si 1.6 km de zona Belvedere-Nicolina cu acces facil către oras atât prin soseaua Nicolina către podul Ros, cât si pe Calea Galata această zona a fost mult timp subevaluată astfel prețurile au fost foarte atractive și mai scăzute decât in alte zone.
În anul 2021 in zona Platoul Însorit înspre Miroslava se găseau apartamente noi la prețuri cuprinse între 1100-1150 Euro în blocuri finalizate. Fiind anunțate pe piață mai multe proiecte ce se vor demara in 2022-2023. Deși a fost o zonă mult timp subevaluată la prețul apartamentelor, această zonă a început să fie din ce in ce mai căutată în rândul celor ce erau in căutarea unei locuințe. Acest fapt s-a datorat începerii lucrărilor de la Iulius Mall/ Family market din Miroslava si a zvonului că Kaufland va deschide un nou magazin pe Soseaua Voinești înspre Miroslava.
În Martie 2022 în această zonă prețurile variază intre 1150 Euro la blocurile în construcție si 1250 Euro și continuă să se apropie de prețurile pe mp din celelalte zone metropolitate ale municipiului Iași.
Evoluția prețurilor in zona Tătărasi – Aurel Vlaicu – Iasi înspre Dancu în perioada 2020-2022
În anul 2020 in zona Aurel Vlaicu din Iași erau mai multe proiecte in derulare in diferite stadii ale construcției , prețurile la plata cash se situau între 1100-1150 Euro pe mp.
În anul 2021 in această zonă foarte apropiată de Municipiul Iasi prețurile au urcat la prețuri de 1250 – 1300 Euro pe mp.
În Martie 2022 la data redactării acestui articol apartamentele din zona Aurel Vlaicu – Iasi se vând la prețuri cuprinse intre 1350 si 1400 Euro pe mp.
Evoluția prețurilor la apartamentele noi in zona Valea Lupului / Rediu
In anul 2020 se găseau apartamente în curs de construcție în zona Carrefour Era – Valea lupului la prețuri cuprinse între 950 Euro si 1000 Euro pe mp. Poziționarea foarte aproape de drumul european E85 și accesul rapid către zona Păcurari si intrarea in Iași, a făcut ca această zonă să se dezvolte tot mai mult din punct de vedere al dezvoltărilor imobiliare in ultimii 10 ani.
În anul 2021 prețurile din zona Rediu / Valea Lupului au urcat la 1050 si 1100 Euro pe mp in funcție de poziționarea față de oraș.
In Martie 2022 în zona Rediu, foarte aprope de zona Păcurari din Iasi apartamentele noi se vand la 1250 Euro pe mp, iar in zona Valea Lupului prețurile se situau între 1150-1200 Euro pe mp.
Putem constata cu ușurința că de la finalul anului 2020 până in Martie 2022 avem in medie o scumpire pe metrul pătrat de 200 de Euro pentru apartamente noi in curs de construcție din cadrul proiectelor rezidentiale noi din zona Metropolitană a municipiului Iasi care se situează în imediata vecinătate a municipiului Iasi.
Pentru proiectele centrale sau semicentrale ce se dezvolta in municipiul Iasi pretul pe mp este in jur de 3000 Euro pe mp in zona Palas in zona zero a orașului, si scad spre 1300 Euro pe mp pentru apartamentele situate in zonele mai marginașe dar in oras cu access la mijloacele de transport in comun.
Cu suma de 50 000-55000 Euro in 2020 se putea achiziționa un apartament cu 2 camere decomandat în zona Metropolitană a municipiului Iași, în 2022 se poate achiziționa un apartament cu o cameră într-o zonă cu mijloace de transport sau 2 camere pe dealuri la 8-10 km de Iasi, fara acces la mijloace de transport.
În concluzie banii ce nu sunt investiți își pierd valoarea odată ce inflația crește, prețurile la energie cresc, prețurile pentru materialelor de construcții se scumpesc si preturile apartamentelor din păcate vor continua sa crească.
Tot mai mulți clienți si colaboratori ce au ajuns în șantier în ultimele săptămani m-au intrebat dacă vom retrăi criza imobiliară din 2008 după începerea conflictului din Ucraina? Personal nu cred.
Conflictul de la granița ne afectează pe toti iar când noi, investitorii din cadrul proiectelor imobiliare ce le dezvoltăm nu mai putem acoperi creșterile de prețuri, creștem preturile la produsul finit, adică la apartamentele pe care le construim.
Ne dorim cu toții să se stabilizeze prețurile ca să putem avea o predictibilitate dar nu avem garanția că scumpirile si inflatia se va opri in prima jumatate a anului 2022, vom vedea ce se va intampla. Este foarte posibil ca foarte puțini clienți dintre cei cu venituri sub medie să își mai permita luxul de a avea o casa in proprietate și vor fi nevoiți să mai stea cativa ani in chirie până contextul economic se va înbunătați.
Articol scris de Iosif Gabor, asociat in cadrul proiectului SIVCO Residence din Iasi.