Puțini proprietari de apartamente verifică în detaliu lista lunară de întreținere. De cele mai multe ori, aceasta este achitată fără întrebări. Există însă două poziții care stârnesc frecvent nemulțumiri: fondul de rulment și fondul de reparații.
De la lista de întreținere la instanță. Cele două sume care provoacă cele mai multe conflicte
Mulți se întreabă dacă aceste sume sunt obligatorii, cine le stabilește și dacă pot refuza plata lor. Răspunsurile se regăsesc în Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Avocat: „Fondurile înscrise pe lista de plată devin obligații pentru proprietari”
Avocatul Gelu Pușcaș,de la Consultanță Asociații de Proprietari, explică faptul că simpla prezență a acestor sume pe lista lunară de plată are consecințe juridice: „În momentul în care sumele aferente fondului de rulment sau fondului de reparații sunt înscrise în lista de plată, ele reprezintă obligații de plată pentru proprietar. Aceste sume beneficiază de prezumția de legalitate, ceea ce înseamnă că se consideră stabilite în baza hotărârilor adoptate de asociație și a documentelor contabile existente.”
Potrivit avocatului, dacă un proprietar consideră că respectivele sume au fost stabilite nelegal, acestea nu pot fi eliminate prin simplul refuz de plată sau printr-o sesizare adresată primăriei: „Contestarea unei astfel de obligații se poate face doar în instanță. Proprietarul este cel care trebuie să răstoarne prezumția de legalitate a sumelor înscrise pe lista de plată.”
Cine decide constituirea acestor fonduri
Atât fondul de rulment, cât și fondul de reparații sunt aprobate prin hotărârea adunării generale a asociației de proprietari.
În anumite situații, comitetul executiv poate decide completarea acestor fonduri, dacă a primit un mandat expres din partea adunării generale și dacă sumele existente nu mai acoperă necesarul asociației.
Florin Condea, administratorul mai multor blocuri din sectorul 5 al Capitalei de peste 10 ani, a explicat faptul că proprietarii confundă adesea cele două fonduri: „Fondul de rulment și fondul de reparații au scopuri complet diferite. Primul este destinat cheltuielilor curente ale asociației, în timp ce al doilea este folosit pentru lucrări de reparații și investiții asupra părților comune ale clădirii”.
Ce este fondul de rulment și de ce este obligatoriu
Legea nr. 196/2018 prevede că fiecare asociație de proprietari este obligată să constituie un fond de rulment.
Acesta reprezintă rezerva financiară folosită pentru plata facturilor curente către furnizorii de utilități și servicii, astfel încât activitatea asociației să nu fie afectată de întârzierile la plata întreținerii.
„Mulți proprietari cred că fondul de rulment este o taxă în plus. În realitate, este suma care permite asociației să achite la timp facturile către furnizori, chiar dacă nu toți locatarii și-au plătit încă întreținerea”, a mai spus administratorul.
Conform legii, cuantumul fondului de rulment este stabilit astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale asociației pentru aproximativ o lună.
La ce folosește fondul de reparații
Spre deosebire de fondul de rulment, fondul de reparații este destinat lucrărilor care vizează părțile comune ale imobilului.
Din aceste sume pot fi finanțate lucrări precum repararea acoperișului, înlocuirea instalațiilor comune, reabilitarea fațadei, modernizarea instalației electrice sau alte intervenții aprobate de asociația de proprietari.
Administratorul spune că existența acestui fond permite intervenții rapide atunci când apar probleme care nu suportă amânare: „Dacă nu există un fond de reparații, orice lucrare urgentă înseamnă colectarea rapidă a banilor de la proprietari. În multe cazuri, acest lucru întârzie intervențiile și poate duce la costuri mai mari.”
Se restituie fondul de rulment?
Da. Legea prevede că fondul de rulment se restituie atunci când proprietarul își înstrăinează apartamentul, dacă prin contractul de vânzare-cumpărare nu se stabilește altfel.
„Fondul de rulment nu se pierde. El se restituie proprietarului la transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția situației în care părțile convin altfel prin actul de vânzare”,a precizat avocatul Gelu Pușcaș.
Ce se întâmplă dacă proprietarul nu plătește
Refuzul de a achita fondul de rulment sau fondul de reparații nu conduce automat la eliminarea acestor sume din lista de plată.
Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, după expirarea termenelor prevăzute de lege, asociația de proprietari poate solicita în instanță obligarea proprietarului la plata sumelor restante.
Administratorul atrage atenția că neplata acestor fonduri afectează întreaga asociație: „Atunci când mai mulți proprietari refuză plata, asociația poate ajunge în situația de a nu avea bani pentru facturile curente sau pentru lucrările necesare. În final, consecințele sunt suportate de toți locatarii.”