Administratorul de bloc are un rol esențial în gestionarea activității unei asociații de proprietari, însă atribuțiile sale sunt stabilite prin lege și nu îi permit să ia decizii după propria apreciere, potrivit Legii 196/2018.
Multe dintre hotărârile importante aparțin adunării generale de la Bloc sau comitetului executiv, iar administratorul are în principal responsabilități administrative și financiare.
Cunoașterea limitelor funcției este importantă pentru proprietarii care doresc să știe când o măsură este legală și când poate fi contestată.
Care sunt atribuțiile administratorului de bloc
În România, activitatea administratorului este reglementată de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.
Printre principalele atribuții se numără:
– administrarea financiar-contabilă a asociației;
– întocmirea listelor lunare de plată;
– încasarea cotelor de întreținere, dacă această atribuție i-a fost încredințată;
– efectuarea plăților către furnizorii de utilități și servicii;
– urmărirea încasării restanțelor;
– păstrarea și arhivarea documentelor financiar-contabile;
– prezentarea situației financiare conducerii asociației;
– colaborarea cu președintele și comitetul executiv pentru buna administrare a condominiului.
Administratorul pune în aplicare deciziile organelor de conducere ale asociației, însă nu le poate înlocui.
Ce nu poate decide administratorul
Există numeroase situații în care administratorul nu are competență de decizie.
Acesta nu poate:
– majora sau introduce taxe de întreținere din proprie inițiativă;
– modifica modul de repartizare a cheltuielilor fără o bază legală;
– decide efectuarea unor investiții importante în bloc;
– contracta lucrări costisitoare fără aprobările prevăzute de lege;
– stabili reguli noi pentru proprietari fără hotărârea asociației;
– aplica amenzi proprietarilor;
– interzice accesul unui proprietar în imobil;
– divulga date personale sau informații financiare fără temei legal.
Hotărârile privind lucrările importante, bugetul anual, contractarea unor credite sau modificarea regulamentului condominiului sunt adoptate de adunarea generală, în condițiile prevăzute de lege.
Cine ia deciziile importante în asociația de proprietari
– Legea stabilește o separare clară a responsabilităților.
– Adunarea generală este organul suprem de decizie și aprobă bugetul, investițiile majore și alte hotărâri importante.
– Comitetul executiv gestionează activitatea curentă și pune în aplicare hotărârile adunării generale.
– Președintele asociației reprezintă asociația în relațiile cu autoritățile și terții.
Administratorul execută atribuțiile administrative, tehnice și financiar-contabile care îi revin prin lege și prin contract. Această împărțire are rolul de a preveni concentrarea deciziilor în mâinile unei singure persoane.
Ce pot face proprietarii dacă administratorul își depășește atribuțiile
Dacă un proprietar consideră că administratorul a luat o decizie fără competență sau nu respectă obligațiile legale, acesta poate solicita explicații în scris conducerii asociației.
De asemenea, proprietarii pot cere convocarea adunării generale pentru discutarea situației, pot solicita verificarea documentelor financiar-contabile, iar în cazurile prevăzute de lege pot sesiza autoritățile competente sau se pot adresa instanței de judecată.
Respectarea procedurilor prevăzute de Legea nr. 196/2018 contribuie la funcționarea transparentă a asociației și la protejarea drepturilor tuturor proprietarilor.
