Românii care intenționează să cumpere o locuință nouă în perioada următoare trebuie să ia în calcul schimbări importante de ordin fiscal, deoarece regimul de TVA aplicabil locuințelor se modifică începând cu 2026, cu efecte directe asupra prețurilor de vânzare ale apartamentelor, conform legii nr. 141/2025.
. În prezent, achiziția unei locuințe noi poate beneficia, în anumite condiții, de aplicarea unei cote reduse de TVA de 9%. Această facilitate fiscală nu va mai fi însă disponibilă automat după vara anului 2026, urmând să fie înlocuită, în majoritatea cazurilor, de cota standard.
Condițiile pentru TVA de 9% până în iulie 2026
Modificările sunt stabilite prin Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare și introduc un regim tranzitoriu pentru aplicarea cotei reduse de TVA. Potrivit clarificărilor furnizate de ANAF, după expirarea perioadei de tranziție, livrările de locuințe vor fi taxate, în principal, cu TVA de 21%.
Cota redusă de TVA de 9% se mai poate aplica doar până la data de 31 iulie 2026 și exclusiv dacă sunt îndeplinite simultan mai multe condiții legale. Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați și o valoare totală, inclusiv terenul, de cel mult 600.000 de lei, fără TVA. Cumpărătorul, persoană fizică, nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu TVA redusă începând cu 1 ianuarie 2023 și trebuie să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii, cum ar fi un antecontract, care să prevadă plata unui avans.
În situația în care antecontractul este semnat în intervalul 3–31 iulie 2025, legea impune dovada achitării unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA, până cel târziu la 31 iulie 2025. Practic, doar tranzacțiile inițiate înainte de 1 august 2025 și finalizate până la finalul lunii iulie 2026 pot beneficia de TVA de 9%.
După expirarea perioadei tranzitorii, cota redusă de TVA nu va mai fi aplicabilă, iar majoritatea cumpărătorilor de locuințe noi vor plăti TVA de 21%. Această schimbare va avea un impact direct asupra costului final al apartamentelor.
Cât se va scumpi un apartament cu două camere
Diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% poate genera o creștere semnificativă a prețului final pentru un apartament nou. În cazul unui apartament cu două camere, valoarea TVA datorată statului poate crește considerabil dacă vânzarea-cumpărarea are loc după perioada de tranziție sau dacă nu sunt respectate toate condițiile pentru aplicarea cotei reduse.
Pentru aceeași valoare netă a locuinței, cumpărătorul ajunge să plătească zeci de mii de lei în plus, echivalentul a peste 10.000 de euro, sumă care influențează semnificativ rata unui credit ipotecar sau bugetul total al achiziției. În același timp, revenirea la cota standard determină dezvoltatorii să își ajusteze strategiile de preț, iar potențialii cumpărători să grăbească decizia de achiziție pentru a profita de avantajele fiscale rămase.
TVA redus doar pentru locuințele noi
Regimul de adaus comercial de 9% se aplică exclusiv livrării de locuințe noi către persoane fizice și nu se extinde automat asupra altor tipuri de proprietăți. Garajele, locurile de parcare sau construcțiile anexe pot fi supuse TVA-ului standard atunci când sunt vândute separat sau nu fac parte dintr-o livrare unitară de locuință nouă.
În concluzie, cei interesați de achiziția unei locuințe noi în 2026 trebuie să își planifice atent pașii: pentru a beneficia de adaus comrcial de 9%, este esențială respectarea strictă a condițiilor legale, semnarea documentelor necesare înainte de 1 august 2025 și finalizarea tranzacției până la finalul lunii iulie 2026. După acest termen, majorarea adausului comercial la 21% va face locuințele noi semnificativ mai scumpe pentru majoritatea cumpărătorilor.
